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自然人轉讓受贈房屋個人所得稅注意事項
2019-11-11 10:14:35 來源: 中公財經 瀏覽量:

稅務申報中,有這么一個稅種——個人所得稅,對于這個稅種相信大家并不感到陌生,與我們每個納稅人息息相關。那么,自然人轉讓受贈房屋,個人所得稅有哪些需要注意的事項呢?下面小編就帶大家了解一下吧!

轉讓受贈房屋個人所得稅

自然人轉讓受贈房屋個人所得稅注意事項

一、“住房滿5唯1”的判斷

辽宁35选7开奖结果127期 www.tkvlm.com 《財政部國家稅務總局 建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字[1999]278號)規定:“對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。”

《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發[2007]33號)規定:“‘家庭唯一生活用房’是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。”

《國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》(國稅發[2005]172號)規定,“個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,……其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定……。”

《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發[2007]33號)規定:“個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間,依照孰先原則確定;個人購買的其他住房,以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期,按照孰先原則確定。”

“個人轉讓房屋的日期,以銷售發票上注明的時間為準。”

【小結】個人轉讓的受贈房屋,如該房屋屬于個人家庭(含個人、配偶及未成年子女)在該房屋所在省、自治區、直轄市范圍內僅有的一套住房,且自贈與人購得房屋日期至此次轉讓開具銷售發票日期止已滿5年以上,免征個人所得稅。

個人轉讓的不滿足以上條件的住房,不免征個人所得稅。

個人轉讓非住房性質的不動產,不免征個人所得稅。

【實務】1、證明滿5唯1的資料。目前,對于不動產權尚未全省聯網的地區,納稅人應向稅務機關提供地級市唯一住房的查詢結果,并附以《購房人家庭唯一住房承諾書》。

2、對于轉讓日期的確定。目前,稅務機關實行不動產交易一體化稅收管理,采取“先稅后票”的征管模式。如果資料齊全,應以到稅務機關辦理相關稅費申報的時間為轉讓時間。因為資料齊全,相關申報業務即時辦結并開具發票。

二、征收方式的適用

根據《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發[2006]144號)規定:個人將受贈不動產對外銷售時,“在計征個人受贈不動產個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規定據實征收。”

三、應納稅額的計算

《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅[2009]78號)規定,“受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。”

對個人轉讓受贈房屋征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。

對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。根據個人所得稅法的規定按照“財產轉讓所得”項目,依20%稅率據實征收個人所得稅。計算公式為:

應納稅所得額=每次轉讓房產收入額-房產原值-合理費用

應納稅額=應納稅所得額×20%

每次轉讓房產收入額,是指納稅人轉讓房產所取得的全部房款收入,不管分多少次取得收入,均應合并為一次轉讓房產收入。

(1)房產原值是指:

①商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費(包括契稅、印花稅、權證綜合費等)。

②自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

③經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。

④已購公有住房:原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

⑤城鎮拆遷安置住房:根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定,其原值分別為:

A、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

B、房屋拆遷采取產權調換方式的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費;

C、房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費,減去貨幣補償后的余額;

D、房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

(2)轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、地方教育附加等稅金。計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

(3)合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

①支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審核,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:

A、已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%(廣州口徑);

B、商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%(廣州口徑).

納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復扣除裝修費用。

②支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

③納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

(4)國稅發〔2009〕121號規定,個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,允許扣除其相應的財產原值和合理費用后,余額按照規定的稅率繳納個人所得稅;其相應的財產原值,為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。

確定上述房產原值和合理費用時,納稅人必須提供有關合法、有效的憑證,包括完稅憑證、套印稅務機關發票監制章的發票以及經省級稅務機關批準不套印發票監制章的專業發票和財政部門管理的行政性收費收據以及經財政部門、稅務部門認可的其他憑證;發生建造費、中介服務費的,納稅人還必須提供有關合同、協議。

【小結】1、個人轉讓受贈房屋,不得核定征收,應按照“財產轉讓所得”適用20%稅率據實征收;在稅前扣除的成本、稅費時,應提供相應的憑證,否則,不得扣除。

2、不得核定征收,實際上是針對稅務機關對轉讓不動產征收個人所得稅時,適用帶征率核定征收的情形。對于納稅人申報轉讓收入偏低,進而對轉讓收入進行核定的,不違反“不得核定征收”的規定。

【瘋狂稅客】提醒:個人在受贈不動產時,應注意向受贈方索取購房發票、完稅憑證、行政單位收費票據等證明房產原值的憑證。如果憑證缺失,再轉讓受贈不動產時,將無法扣除購房原值,將會大大增加個人所得稅稅款負擔。

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原標題為:[解稅吧]自然人稅收—個人所得稅(62)轉讓受贈房屋個人所得稅注意事項

原文鏈接://shuo.news.esnai.com/article/201903/186664.shtml

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